{"id":1580,"date":"2025-12-22T17:43:13","date_gmt":"2025-12-22T20:43:13","guid":{"rendered":"https:\/\/cooperante.com.uy\/?p=1580"},"modified":"2025-12-22T17:43:13","modified_gmt":"2025-12-22T20:43:13","slug":"la-vivienda-como-politica-de-suelo-hacia-una-gestion-activa-de-la-vacancia-urbana","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/cooperante.com.uy\/?p=1580","title":{"rendered":"La vivienda como pol\u00edtica de suelo: hacia una gesti\u00f3n activa de la vacancia urbana"},"content":{"rendered":"
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infraestructura ociosa<\/figcaption><\/figure>\n

La aprobaci\u00f3n en el Senado de la ley de inmuebles con deuda compensable constituye un paso decisivo en la agenda de vivienda y ordenamiento territorial del pa\u00eds. La norma busca acelerar los procesos de expropiaci\u00f3n de inmuebles ociosos con deuda hacia el Estado, con el objetivo de recuperar suelo urbano y reincorporarlo al circuito habitacional, social o de equipamiento p\u00fablico.<\/p>\n

El contexto que la motiva es contundente: Uruguay tiene m\u00e1s de 97 mil inmuebles vac\u00edos (vacancia sin fundamento) y unas 200 mil personas viviendo en asentamientos. La paradoja es evidente: un pa\u00eds con m\u00e1s viviendas que hogares, pero con un d\u00e9ficit habitacional persistente.<\/p>\n

Esta asimetr\u00eda entre la producci\u00f3n de suelo urbano y su uso social efectivo expresa una desigualdad estructural que no se resuelve \u00fanicamente construyendo m\u00e1s unidades. El desaf\u00edo real est\u00e1 en gestionar de forma inteligente el stock urbano existente y garantizar la funci\u00f3n social de la propiedad.<\/p>\n

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Cooperativas se instalan en zona costera<\/figcaption><\/figure>\n

D\u00e9ficit habitacional y desequilibrios territoriales
\n<\/strong>El Plan Quinquenal de Vivienda y H\u00e1bitat 2020-2025 y el Censo 2023 confirman la magnitud del problema. Unas 40 mil personas viven en condiciones de hacinamiento, 69 mil en zonas inundables y 400 mil ni\u00f1os y ni\u00f1as habitan en hogares con necesidades b\u00e1sicas insatisfechas. A esto se suma un proceso de envejecimiento demogr\u00e1fico y de fragmentaci\u00f3n territorial que agrava las inequidades urbanas.<\/p>\n

Mientras tanto, el parque habitacional creci\u00f3 269 mil 308 viviendas respecto del censo anterior, pero el d\u00e9ficit sigue casi igual que hace medio siglo. El mercado produce m\u00e1s unidades, pero no necesariamente en los lugares ni para las familias que m\u00e1s lo necesitan.<\/p>\n

El modelo actual tiende a concentrar los sectores de menores ingresos en la periferia, con altos costos de movilidad, p\u00e9rdida de integraci\u00f3n comunitaria y presi\u00f3n sobre los servicios urbanos. La vivienda as\u00ed deja de ser un derecho para convertirse en un factor de exclusi\u00f3n territorial.<\/p>\n

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Ex Paylana, espacio vacante cubierto por proyecto democratizador<\/figcaption><\/figure>\n

La vacancia urbana: el costo de la ineficiencia territorial
\n<\/strong>La vacancia urbana, es decir, la existencia de viviendas desocupadas sin destino residencial, comercial ni recreativo, es uno de los s\u00edntomas m\u00e1s visibles de esta disfunci\u00f3n. Seg\u00fan el Censo 2023, el 19.5% del parque habitacional uruguayo est\u00e1 vac\u00edo, lo que equivale a m\u00e1s de 320 mil viviendas ociosas. En algunos departamentos, como Treinta y Tres o Lavalleja, la tasa supera el 25%, llegando a niveles que pueden considerarse estructurales.<\/p>\n

En t\u00e9rminos t\u00e9cnicos, se considera saludable una tasa de vacancia \u201cfriccional\u201d entre el 3% y el 8%, suficiente para permitir la rotaci\u00f3n normal del mercado. Cuando la cifra se duplica o triplica, como ocurre en buena parte del pa\u00eds, ya no se trata de un fen\u00f3meno transitorio, sino del reflejo de un uso ineficiente del suelo urbano y una d\u00e9bil gesti\u00f3n territorial.<\/p>\n

Las consecuencias son m\u00faltiples: fragmentaci\u00f3n de la trama urbana y p\u00e9rdida de dinamismo en barrios consolidados; presi\u00f3n sobre la periferia al mantener ociosos espacios servidos por infraestructura; aumento del costo p\u00fablico, con servicios y obras subutilizados; deterioro ambiental y social, especialmente en zonas con viviendas tapiadas o abandonadas.<\/p>\n

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El acceso a espacios p\u00fablicos de calidad<\/figcaption><\/figure>\n

En definitiva, la vacancia estructural representa una p\u00e9rdida colectiva: m\u00e1s gasto p\u00fablico, menos cohesi\u00f3n social y menor sostenibilidad urbana.<\/p>\n

Una herramienta para modernizar la gesti\u00f3n del suelo
\n<\/strong>La nueva ley de inmuebles con deuda compensable no altera el principio constitucional de la indemnizaci\u00f3n previa y justa, pero introduce una innovaci\u00f3n fundamental: permite compensar las deudas fiscales o contributivas de un inmueble con el valor de la expropiaci\u00f3n, reduciendo plazos y litigios. Este mecanismo acelera la recuperaci\u00f3n de inmuebles degradados o abandonados, facilita su incorporaci\u00f3n a programas de vivienda o equipamiento, y fortalece la capacidad de gesti\u00f3n de las Intendencias. En un pa\u00eds donde los tr\u00e1mites expropiatorios pod\u00edan prolongarse por a\u00f1os, esta ley agiliza la intervenci\u00f3n p\u00fablica sobre un stock urbano improductivo.<\/p>\n

M\u00e1s all\u00e1 del instrumento jur\u00eddico, el cambio es de enfoque: el suelo urbano se concibe como recurso p\u00fablico de valor social. La propiedad deja de ser entendida s\u00f3lo desde la l\u00f3gica patrimonial, para asumir su dimensi\u00f3n de bien com\u00fan, tal como lo establecen el art\u00edculo 45 de la Constituci\u00f3n y los tratados internacionales de derechos humanos.<\/p>\n

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Sin tierra con servicios no hay pol\u00edticas de vivienda<\/figcaption><\/figure>\n

Carteras de tierras y gobernanza territorial
\n<\/strong>El \u00e9xito de la nueva normativa depender\u00e1 de su articulaci\u00f3n con pol\u00edticas activas de gesti\u00f3n del suelo. Las carteras de tierras, previstas desde la Ley 13.728 y desarrolladas por la Ley 18.308, son clave para captar, administrar y destinar inmuebles a proyectos de inter\u00e9s p\u00fablico. Sin embargo, su aplicaci\u00f3n ha sido parcial y concentrada principalmente en Montevideo.<\/p>\n

A nivel nacional, se necesita avanzar hacia una institucionalidad integrada, que unifique la informaci\u00f3n sobre deudas, catastros, registros de propiedad y consumos de servicios p\u00fablicos. S\u00f3lo as\u00ed podr\u00e1 conformarse un registro \u00fanico de inmuebles vacantes o con deuda compensable, facilitando intervenciones coordinadas entre gobiernos departamentales, el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MVOT) y la Oficina de Planeamiento y Presupuesto.<\/p>\n

Una pol\u00edtica eficaz de suelo urbano debe contemplar un inventario permanente del suelo disponible, evaluaci\u00f3n t\u00e9cnica de su aptitud urbana, asignaci\u00f3n transparente y equitativa, y participaci\u00f3n social en la gesti\u00f3n del territorio.<\/p>\n

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La degradaci\u00f3n urbana<\/figcaption><\/figure>\n

Hacia una pol\u00edtica integral de h\u00e1bitat
\n<\/strong>La experiencia internacional demuestra que los problemas de vivienda no se resuelven s\u00f3lo con m\u00e1s construcci\u00f3n, sino con una gesti\u00f3n integral del h\u00e1bitat. Uruguay necesita una pol\u00edtica que combine instrumentos fiscales, normativos y urbanos para garantizar un uso m\u00e1s justo del espacio.<\/p>\n

Algunos lineamientos estrat\u00e9gicos podr\u00edan ser:<\/p>\n

    \n
  • Gesti\u00f3n activa del suelo urbano: penalizar la vacancia prolongada y promover el uso social del suelo.<\/li>\n
  • Rehabilitaci\u00f3n y densificaci\u00f3n planificada: reciclar viviendas existentes y revitalizar barrios consolidados.<\/li>\n
  • Integraci\u00f3n socioespacial: evitar la segregaci\u00f3n y fomentar la mezcla de usos y grupos sociales.<\/li>\n
  • Nuevos modelos de tenencia: cooperativas, autogesti\u00f3n y alquiler social con estabilidad en la tenencia.<\/li>\n
  • Coordinaci\u00f3n intergubernamental: vincular planes habitacionales con los de desarrollo territorial y movilidad.<\/li>\n<\/ul>\n

    El enfoque debe ser territorial y diferenciado. Departamentos en crecimiento, como Maldonado o Canelones, requieren aumentar la oferta habitacional; otros, como Treinta y Tres o Lavalleja, necesitan pol\u00edticas de revitalizaci\u00f3n urbana, recuperaci\u00f3n de viviendas vac\u00edas y est\u00edmulo al retorno poblacional.<\/p>\n

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    La tierra como un bien de uso<\/figcaption><\/figure>\n

    La funci\u00f3n social de la propiedad y la equidad territorial
    \n<\/strong>La discusi\u00f3n de fondo es jur\u00eddica y \u00e9tica: \u00bfqu\u00e9 implica la propiedad cuando no cumple su funci\u00f3n social? Una vivienda tapiada o un padr\u00f3n abandonado durante a\u00f1os no son simples \u201cactivos privados\u201d, representan recursos urbanos ociosos en contextos de emergencia habitacional.<\/p>\n

    Reconocer la funci\u00f3n social de la propiedad no significa negar el derecho individual, sino subordinarlo al inter\u00e9s colectivo, en l\u00ednea con las pol\u00edticas de captura de valor y gesti\u00f3n del suelo promovidas por organismos internacionales y por legislaciones urbanas en Am\u00e9rica Latina.<\/p>\n

    Frente a la desigualdad territorial, la planificaci\u00f3n y la intervenci\u00f3n p\u00fablica son las \u00fanicas herramientas capaces de equilibrar el desarrollo y garantizar el derecho a la ciudad.<\/p>\n

    La Ley de Inmuebles con Deuda Compensable se inscribe en una tendencia global que asocia el acceso a la vivienda con el derecho al suelo urbano y la inclusi\u00f3n territorial. Su valor principal radica en modernizar la gobernanza del territorio, permitir que los gobiernos locales gestionen activamente su patrimonio y frenar la expansi\u00f3n urbana ineficiente.<\/p>\n

    La vivienda no debe concebirse como una mercanc\u00eda, sino como infraestructura b\u00e1sica de la vida social, articulada con servicios, espacio p\u00fablico y cuidados. Cada inmueble recuperado, cada vivienda rehabilitada o cada terreno reutilizado es una oportunidad para reducir la desigualdad urbana y fortalecer la cohesi\u00f3n comunitaria. El desaf\u00edo ahora es la implementaci\u00f3n: coordinaci\u00f3n interinstitucional, monitoreo t\u00e9cnico y una mirada de largo plazo.<\/p>\n

    Uruguay dispone de los instrumentos legales y t\u00e9cnicos; falta convertirlos en una pol\u00edtica sostenida de suelo y h\u00e1bitat, capaz de transformar la vacancia estructural en inclusi\u00f3n y desarrollo.<\/p>\n

     <\/p>\n

    Diego Duarte | <\/strong>Doctorando en Estudios Urbanos y especialista en Estudios Urbanos e Intervenciones Territoriales<\/em><\/p>\n

    Publicado enPosturas. La Diaria. Edici\u00f3n 18 de diciembre 2025<\/em><\/h6>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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