{"id":1692,"date":"2026-03-23T18:36:43","date_gmt":"2026-03-23T21:36:43","guid":{"rendered":"https:\/\/cooperante.com.uy\/?p=1692"},"modified":"2026-03-23T18:36:43","modified_gmt":"2026-03-23T21:36:43","slug":"las-mejoras-en-las-viviendas","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/cooperante.com.uy\/?p=1692","title":{"rendered":"Las mejoras en las viviendas"},"content":{"rendered":"
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\u00bfEst\u00e1n perdidos?<\/figcaption><\/figure>\n

La Ley 18.407 no tiene regulaci\u00f3n expresa en materia de mejoras; sin embargo, por mandato del art\u00edculo 145 de la expresa: \u201cpara regular las relaciones entre la cooperativa y los usuarios se aplicar\u00e1n, en todo lo que no se oponga a la presente ley, las disposiciones del c\u00f3digo civil en materia de arrendamiento\u201d. <\/em><\/p>\n

En tema arrendamiento, el art\u00edculo 1.808, c\u00f3digo civil, marca \u00a0que: \u201cel arrendador no es obligado a reembolsar el costo de las mejoras \u00fatiles en que no ha consentido, con la expresa condici\u00f3n de abonarlas; pero el arrendatario podr\u00e1 separar y llevarse los materiales, sin detrimento de la cosa arrendada, a menos que el arrendador est\u00e9 dispuesto a abonarle lo que valdr\u00edan los materiales, consider\u00e1ndolos separados\u201d.<\/em><\/p>\n

Esto lo hemos conversado muchas veces, pero tal vez tengamos que analizarlo de nuevo: existen dos tipos de mejoras: la voluptuarias y las \u00fatiles.<\/p>\n

Voluptuarias <\/strong><\/p>\n

Desde que las voluptuarias atienden el placer o el ornato sin que se incremente la utilidad o beneficio no parecer\u00eda l\u00f3gico reintegrarlas al asociado que se va. Es el caso de los revestimientos especiales o el cambio de artefactos sanitarios. Por analog\u00eda a lo establecido por los art\u00edculos 700 y 701 del \u00f3digo civil el socio s\u00f3lo podr\u00eda llevarse los materiales, cuando pueda separarlos, sin detrimento de la casa y la cooperativa rehuse abonarle el precio que tendr\u00edan dichos materiales despu\u00e9s de separados.<\/p>\n

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Cortar con la especulaci\u00f3n<\/figcaption><\/figure>\n

\u00datiles <\/strong><\/p>\n

Son aquellas que incrementan el valor funcional de la vivienda (art\u00edculo 699 del c\u00f3digo civil) Deber\u00e1 distinguirse entre las mejoras autorizadas, cuyo valor deben abonarse y las mejoras no autorizadas, en cuyo caso la cooperativa tiene la opci\u00f3n de abonarle lo que valdr\u00edan los materiales separados y el socio la opci\u00f3n de llev\u00e1rselos, siempre y cuando, el retiro se efect\u00fae sin detrimento de la vivienda.<\/p>\n

Asimismo, las mejoras \u00fatiles pueden ser expresa o t\u00e1citamente autorizadas. Por ejemplo, el segundo ba\u00f1o. Muchas veces las cooperativas entregan la vivienda con un ba\u00f1o completo y un segundo espacio o local, con la instalaci\u00f3n de la sanitaria, pero sin artefacto alguno colocado. Mediante la colocaci\u00f3n meramente de los artefactos se logra el segundo ba\u00f1o. Esa ser\u00eda una mejora autorizada t\u00e1citamente, como tambi\u00e9n lo ser\u00eda el placard que se construye sobre el hueco que qued\u00f3 para ello. Las autorizadas expresamente, por ejemplo, es el galp\u00f3n, churrasquera o dep\u00f3sito.<\/p>\n

La normativa referida tiene el car\u00e1cter de supletorio y funciona cuando la cooperativa no tiene reglamento o normativa expresa para encontrar soluciones.<\/p>\n

Ahora bien, muchas cooperativas han dejado librado el tratamiento de las mejoras entre el socio saliente y el socio entrante y eso por m\u00faltiples razones.<\/p>\n

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\u00bfCu\u00e1nto me tocar\u00e1?, cruzo los dedos<\/figcaption><\/figure>\n

Dirigentes perezosos<\/strong><\/p>\n

Todos los que vivimos en una cooperativa, todos los que contrajimos la terrible responsabilidad de dirigirlas, muchas veces, nos hemos encontrado con que al compa\u00f1ero que se va, que dej\u00f3 muy linda su casa, que mejor\u00f3 todo aquello mejorable debemos decirle: tal cosa no se reembolsa. Es miedo a quedar antip\u00e1tico m\u00e1s que ignorancia lo que genera esa conducta deformada del dirigente. S\u00f3lo en algunos casos es incapacidad o ignorancia. Y, en \u00faltima instancia, si lo hemos explicado ya no es por ignorancia, sino por comodidad.<\/p>\n

Viv\u00ed en una casa en una de las Mesas, esos enormes complejos cooperativos construidos por los 70 por el Centro Cooperativista del Uruguay.<\/p>\n

En mi caso, viv\u00ed 37 a\u00f1os en Mesa 3. Las cooperativas autorizaron la realizaci\u00f3n del galp\u00f3n, la churrasquera, el revestimiento de la escalera y la estufa a le\u00f1a. Incluso para eso establecieron condiciones: dimensiones, materiales etc.<\/p>\n

De esas mejoras autorizadas debe efectuarse reintegro. Pero en los dormitorios y en el multiuso hay huecos para placares y en la cocina en la pared de la parte superior a la mesada no est\u00e1 cubierto de azulejos, \u00bfser\u00e1 tambi\u00e9n para placares?. Estos, cuyas puertas no hizo la cooperativa, -por cierto, que por falta de recursos-, son mejoras que est\u00e1n autorizadas t\u00e1citamente. Su valor deber\u00eda reembolsarse. No el cambio de los pisos, no la mampara del ba\u00f1o, pero s\u00ed eso.<\/p>\n

En la misma hip\u00f3tesis: \u00bfsi cerr\u00e9 una terraza? \u00a0No es mejora, debi\u00f3 registrar la obra y modificar el permiso de construcci\u00f3n, lo mismo si ampli\u00e9 un ba\u00f1o, extend\u00ed la cocina, hice el tercer cuarto.<\/p>\n

\u00bfPor qu\u00e9 no es mejora y no debe permitirse que el saliente la negocie con el entrante? Porque si yo, Consejo Directivo, doy el consentimiento para que el nuevo pague la obra clandestina del saliente, ma\u00f1ana, cuando la cooperativa regularice o le intimen regularizar todas las obras clandestinas, el costo de esa regularizaci\u00f3n deber\u00eda ser abonado por la cooperativa, pues en la mayor\u00eda de los casos no se le advierte al socio nuevo que existe una infracci\u00f3n y eventualmente, si fue abonado el nuevo socio podr\u00eda decir que fue perjudicado por desidia u omisi\u00f3n, y tendr\u00eda raz\u00f3n al reclamar los a\u00f1os y perjuicios que ello le ocasiones. Si la cooperativa adjudica una vivienda en infracci\u00f3n es de su exclusivo costo y cargo la regularizaci\u00f3n. Si el socio nuevo puesto en antecedentes de la situaci\u00f3n la acepta, esa posibilidad de la reclamaci\u00f3n desapareci\u00f3, pero estar\u00eda bueno reglamentarlo.<\/p>\n

No debo omitir que quienes tenemos muchos a\u00f1os de vida dentro del sistema, entendemos que el pago de las mejoras no deber\u00eda ser obligatorio, mejor a\u00fan, las mejores que hice a mi gusto y disfrute durante muchos a\u00f1os no debe pag\u00e1rmelas el que ingresa, mi disfrute fue recompensa suficiente.<\/p>\n

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Viejo, \u00bfte leo lo de fondos especiales?<\/figcaption><\/figure>\n

Fondos especiales <\/strong><\/p>\n

\u00bfQu\u00e9 es el mayor valor, c\u00f3mo y cu\u00e1ndo se percibe? El concepto de \u201cmayor valor\u201d<\/em> fue acu\u00f1ado por el hoy derogado decreto 633\/69, reglamentario de la Ley 13.728. Refer\u00eda a la suma adicional que pod\u00eda cobrar el Consejo Directivo de una cooperativa al nuevo socio que ingresaba en funci\u00f3n del mayor valor de la vivienda.<\/p>\n

Primera acotaci\u00f3n. \u00a0Se pod\u00eda cobrar, entonces, y es una suma de cobro potestativa; no obligatoria. Lo cobrar\u00e1 o no. Es totalmente potestativo su cobro, dependiendo la posibilidad de cobrarlo o no, de la coyuntura.\u00a0 Depende de muchas cosas, como la realidad econ\u00f3mica nacional, variaci\u00f3n de la moneda extrajera en relaci\u00f3n a la fluctuaci\u00f3n de la unidad reajustable (UR)<\/p>\n

Segunda acotaci\u00f3n. Se puede cobrar en funci\u00f3n del mayor valor de la vivienda. Corresponde entender que se trata exclusivamente de la suma que puede cobrarse al nuevo ingreso de las cooperativas habitadas.<\/p>\n

\u00bfC\u00f3mo se genera?, \u00bfQu\u00e9 es lo que genera el mayor valor de la vivienda?<\/p>\n

Este mayor valor de la vivienda no surge como consecuencia de los aportes de capital social, ya contemplado, tampoco de la mejora que el socio hubiera podido incluir en la vivienda adjudicada, pues su mecanismo de valoraci\u00f3n y pago tambi\u00e9n estaba establecido.<\/p>\n

Este mayor valor refiere a algo que todos los cooperativistas sabemos: despu\u00e9s del cierre de la obra, luego del sorteo de adjudicaci\u00f3n del uso y goce de las viviendas a cada socio, el barrio cooperativo tiene temas pendientes que se van solucionando entre todos, mediante al aporte solidario de horas de trabajo que no se incluyen en el capital social.<\/p>\n

As\u00ed, entre todos, terminamos el sal\u00f3n comunal y la galer\u00eda de locales comerciales, se hizo la caminer\u00eda, el enjardinado, el rinc\u00f3n de juego para los ni\u00f1os, la cancha de futbol, pusimos el piso al sal\u00f3n comunal, hicimos el sal\u00f3n parrillero etc. Existe una serie de elementos que hace m\u00e1s deseable ingresar a Mesa tres que a otras cooperativas, m\u00e1s nuevas, pero con menos servicios.<\/p>\n

Ese mayor valor equivale al esfuerzo colectivo. El esfuerzo que realizamos todos despu\u00e9s del cierre de obra y que el \u201cnuevo\u201d no realiz\u00f3; por eso se transforma en pago de una suma de dinero y se puede cobrar exclusivamente en las cooperativas habitadas.<\/p>\n

Esa suma de dinero no integra el capital social del nuevo, como no la integra en la cuenta capital de ninguno de los cooperativistas. Esa cifra no integra el capital social, por lo tanto, no es reembolsable.<\/p>\n

\u00bfSomos jodedores?<\/strong><\/p>\n

Ahora bien; los legisladores que tantas veces han pensado que los cooperativistas somos \u201cjodedores\u201d,<\/em> que desconociendo las realidades de las cooperativas pretenden dejar sin efecto el cobro del mayor valor, no dudaron en consagrar la cesi\u00f3n de partes sociales, en la que el precio se ventila entre cedente y cesionario, y all\u00ed s\u00ed, existe un enriquecimiento injusto exclusivo para el que se va, por razones que no tiene que ver con la gesti\u00f3n cooperativa.<\/p>\n

Si la vivienda est\u00e1 en Punta Gorda, hoy por hoy se llega a pretender cobrar 300 mil d\u00f3lares al nuevo. Eso no se penaliza. A eso se suma que, como en el caso de la cesi\u00f3n de partes sociales y a efectos del pago del IRPF no son agentes de percepci\u00f3n ni el Consejo Directivo ni el escribano actuante. Se defrauda libremente sin pena ni culpa alguna.<\/p>\n

El mayor valor que estableci\u00f3 la reglamentaci\u00f3n, como se indic\u00f3, est\u00e1 consagrado por la costumbre, no obstante, lo cual se lo pretende dejar de lado, como si la costumbre no fuera fuente del derecho cooperativo.<\/p>\n

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Sentando jurisprudencia<\/figcaption><\/figure>\n

Esa perla<\/strong><\/p>\n

El Ministerio de Vivienda pretend\u00eda que reformara los estatutos, porque consagraban el mayor valor.<\/p>\n

Para evitar que informes producidos por la vieja jur\u00eddica de la FUCVAM fueran tachados de corporativismo recurrimos a los buenos oficios del doctor Marcelo Amor\u00edn; docente de la UdelaR y de la Universidad Cat\u00f3lica.<\/p>\n

De su estudio result\u00f3 que la ley 18.407 establece en la parte general, -articulo 34-, como facultad potestativa de la asamblea autorizar la creaci\u00f3n de nuevos aportes obligatorios para los nuevos socios. Esta norma tiene car\u00e1cter general, por lo tanto, se aplica a todas las cooperativas, cualquiera sea el momento hist\u00f3rico de su existencia y cualquiera sea su objeto. A fuerza de ser sincera no se expidi\u00f3 sobre \u201cmayor valor\u201d<\/em> pues esa \u201cperla\u201d devendr\u00eda el debate como innecesario.<\/p>\n

En mi opini\u00f3n, esta soluci\u00f3n es peor que considerar el mayor valor como suma eventual a cobrar. Con esta soluci\u00f3n financiamos con el dinero del nuevo, la ineficacia de la administraci\u00f3n, el endeudamiento consentido por la blandura de quienes deben llamar a responsabilidad a quienes no enfrenten el devenir cooperativo como obligaci\u00f3n asumida. Digo esto porque este fondo especial se puede cobrar en cualquier instancia de la cooperativa, est\u00e9 en tr\u00e1mite, en obra o construida.<\/p>\n

En lo concerniente a las cooperativas de vivienda habitadas esa norma autoriza el cobro de una suma que, por ejemplo, est\u00e9 dedicada al fortalecimiento del fondo de mantenimiento. Esto resulta del art\u00edculo 34 de la ley 18.407.<\/p>\n

Esta cuota de ingreso, suma adicional al capital social y a las mejoras no puede resultar discriminatoria, no puede tener como consecuencia frenar el reembolso de un socio ( si esto pudiera hacerse) por dificultar el ingreso del nuevo.<\/p>\n

Nos consta a todos los que hemos formado parte del sistema cooperativo y hemos desempe\u00f1ado roles de conducci\u00f3n, que las diferentes coyunturas influyen en tener o no interesados en ingresar en nuestras cooperativas. Eso hac\u00eda que, si el d\u00f3lar est\u00e1 muy bajo, pero la UR muy alta, el cobro de cualquier suma adicional veta los ingresos. Por el contrario, cuando la relaci\u00f3n de los valores favorece a la UR, ah\u00ed s\u00ed se puede pensar en cobrar una suma adicional.<\/p>\n

Mar\u00eda del Carmen Pereira
\nEscribana. Asesora de FUCVAM con participaci\u00f3n en asesoramiento t\u00e9cnico. De vasta experiencia en el campo en cuesti\u00f3n <\/strong><\/h6>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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