¿De qué hablamos cuando decimos “que se haga una cesión” en una cooperativa de vivienda? Cooperativistas y colegas, ¿sabemos en realidad de que estamos hablando? ¿Que se cede y que no puede cederse?
No confundir gordura con hinchazón.
La calidad de socio, ¿cómo se adquiere? El artículo 19 de la Ley 18.407 dice que se adquiere la condición de socio por adhesión al acto constitutivo o por aceptación del Consejo Directivo (CD), apelable ante la Asamblea general en su caso.
Es presupuesto, en ambos casos, acreditar que se reúnen las condiciones para serlo. En cuanto al aspirante, el artículo 18 de la 18.407 establece que “pueden ser socios las personas mayores de edad, los menores de edad o incapaces por medio de sus representantes legales, los menores de edad habilitados por matrimonio”.
El artículo 44 del decreto reglamentario 183/2018 señala los requisitos especiales para Cooperativas de Vivienda:
- a) ser persona física capaz o menor habilitado por matrimonio, y si fuera incapaz, actuará por medio de sus representantes legales;
- b) no ser propietario, al momento de solicitar el ingreso ni el aspirante ni ningún integrante de su núcleo familiar, de una casa habitación para residencia permanente que satisfaga las necesidades del mismo en un radio de 100 kilómetros de la localidad de construcción de la cooperativa;
- c) no tener intereses contrarios a la cooperativa ni pertenecer a otra que persiga los mismos fines;
- d) estar en condiciones de cumplir regularmente con sus obligaciones para con la cooperativa. Del artículo 43 inciso e) del mismo decreto.
Del enunciado de los artículos relacionados resulta meridianamente claro que la calidad de socio no puede cederse pues es el CD que la confiere y eso solamente al individuo que cumple con los requisitos establecidos por la normativa.
¡Eso no se cede, Pedrín!
Las unidades cooperativas serán de usuarios o de propietarios (estas de entrega inmediata o de entrega diferida de la propiedad) Cuando se trate de cooperativas de vivienda de usuarios, -dice la Ley-, pero yo agregaría también a las cooperativas de propietarios con entrega diferida. Así la cooperativa, en cumplimiento del acto cooperativo, suscribirá con cada uno de los socios un documento “de uso y goce”.
La concesión del derecho de uso y goce supone entonces una cooperativa y su socio y el acto cooperativo que los vincula. Como consecuencia, el derecho de uso y goce no puede cederse a ningún tercero, sólo lo concede la cooperativa a uno de sus socios.
El tercer elemento a tener en cuenta cuando hablamos de cesión son los aportes económicos que cada socio debe realizar a su cooperativa, ya sea en trabajo si es de ayuda mutua o en dinero si es de ahorro previo, además de los pagos de la cuota que en el pago de la amortización que la Cooperativa debe al organismo financiador, correspondiente a la unidad adjudicada. Estamos hablando del capital social que se genera desde el aporte del capital social original hasta el momento de egreso de la cooperativa, sea esto producido por muerte, renuncia o exclusión.
Si hablamos de capital social original en mérito a que su integración depende de la coyuntura en que cada socio ingresa. Así, el socio fundador tiene un capital social original de 2 UR, quien ingresa en periodo de obra tiene un capital social original integrado por las 2 UR del momento de fundación más la ayuda mutua (AM) practicada, ya quien ingresa en el plazo del periodo amortizante tendrá un capital social original integrado por las 2 UR más la AM, más la amortización e intereses de las cuotas mensuales abonadas y sólo valor de amortización ( sin intereses) de las cuotas aportadas con posterioridad a la entrada en vigencia de la Ley 19181.
La precitada, en su artículo 54. último inciso, dice: “en las Cooperativas de Vivienda la transferencia del capital social no podrá suponer cesión directa ni indirecta del derecho de uso y goce, el que es inherente a la calidad de socio, requiriéndose la previa aceptación del nuevo socio por el CD de la Cooperativa”.
Entonces, ¿qué se cede cuando se otorga una cesión en una cooperativa de vivienda? ¿cuál es su objeto?
No puedo ceder la calidad de socio, que me la concedió el CD a mi ingreso; no puedo ceder el derecho de uso y goce que es inherente a la calidad de socio y se me concede por el mismo CD en mérito al acto cooperativo. Yo cedo a otra persona exclusivamente el capital social aportado por mí, y esa persona debió ser aceptada por el CD, que es quien controla que el “aspirante” a socio reúne las condiciones para ser socio.
¿Por qué un socio o un aspirante a socio prefiere suscribir una cesión de partes sociales? ¿Es ese el único camino para que el nuevo, el aspirante ingrese a la Cooperativa?
Los viejos cooperativistas, como yo, entendimos que el procedimiento ortodoxo, esto es, renuncia, entrega de la finca, búsqueda de socio adecuado, rescisión de vinculo asociativo con el saliente, integración del capital y contrato de uso y goce por el nuevo es el adecuado. ¿Por qué? Porque ese es el mecanismo que asegura al nuevo que está aportando el capital social efectivamente generado, y no un “precio” que considera otros elementos de la realidad que no integran el capital social.
Pongamos un ejemplo
¿Qué quiero decir? Lo explico con un caso práctico. El Sr. Ventura, socio de la Cooperativa de Usuarios Coviesasi, es adjudicatario de una vivienda de tres dormitorios, que tiene 1.700 UR integradas al día de hoy y para que todos entiendan, esas UR con una UR a casi 1.900 pesos, son 3.300.000 de pesos aportados, en idioma de hoy unos 80.750 dólares estadounidenses.
Ese sería el capital a reembolsar al socio saliente por el procedimiento ortodoxo. En su lugar, yo cedo legalmente el capital social y allí, en el negocio entre cedente y cesionario yo estipulo el precio que quiero y como mi Cooperativa está en zona privilegiada, -no extramuros casi rural-, yo pido por ejemplo 170.000 dólares. Seguramente encuentre quien quiera ingresar y pagar así, por varias razones. Es una forma más protegida de vivir, no se abona contribución inmobiliaria, ni impuesto de educación primaria y seguramente, una vivienda igual en el barrio convencional valga el doble.
¿Las viviendas cooperativas fueron construidas para que yo obtenga lucro por mérito del esfuerzo colectivo? No, antes y no ahora. Porque su objeto es proveer vivienda adecuada al costo, sin ninguna forma de practica especulativa.
Mercaderes.
¿El MVOT entendía que no cabe a las Cooperativas hoy reclamar el pago del mayor valor, (1) ?; mayor valor que se emplea en la solución de problemas colectivos. ¿Vamos a permitir que el socio lo obtenga?
Históricamente, FUCVAM tuvo postura antagónica a las cesiones de capital social o de partes sociales porque el mecanismo permitía beneficio injusto o un enriquecimiento injusto para quien lo argumentaba.
Una ley maravillosa con tremenda cabeza social (la 13728) nos había permitido a muchos, que entre todos lográramos para toda la vivienda que cada uno de nosotros merecía.
El sistema no merecía el manejo mercantilista de unos pocos; en lo personal siempre me trae a la cabeza una expresión dura pero real: el carnero se beneficia de lo logrado por las luchas del gremio.
María del Carmen Pereira
