La Ciudad Autónoma de Buenos Aires, históricamente concebida como una metrópolis de clases medias propietarias, atraviesa una reconfiguración estructural de su tejido social y urbano que desafía las políticas públicas tradicionales.
La actual emergencia habitacional en la Ciudad afecta a medio millón de porteñas y porteños, insertándose en un escenario nacional donde más de diez millones de personas dependen del mercado de alquiler para satisfacer su necesidad básica de techo. Este volumen demográfico convierte la «cuestión de los inquilinos» en uno de los problemas estructurales más agudos de la gestión urbana contemporánea, conjuntamente con la cuestión de la proliferación de villas y el aumento de su densidad demográfica.
Durante las últimas cuatro décadas, la estructura demográfica y habitacional de la ciudad se ha transformado profundamente. La narrativa de la movilidad social ascendente vinculada a la adquisición de la vivienda propia se ha fracturado ante la ausencia crónica de crédito hipotecario accesible. También se ha fracturado ante la realidad de un mercado inmobiliario dolarizado (con salarios en pesos), especulativo y orientado a la creación de activos financieros alimentados en parte por el lavado de dinero.
Estos factores macroeconómicos han empujado a vastos sectores de la clase media y a los sectores populares a una condición de inquilinato permanente, lo que los transformó en «deudores eternos» con relación al acceso a la vivienda y consolidó una generación de inquilinos crónicos.
En este contexto, surge la propuesta de una garantía pública, universal y obligatoria para los alquileres. Al proponer que el Estado asuma el rol de garante principal, se busca desmantelar las barreras de entrada que hoy excluyen sistemáticamente a jóvenes, trabajadores informales y familias vulnerables, redefiniendo las reglas del juego en el mercado de alquileres.
Radiografía de la crisis
La identidad urbana de Buenos Aires está cambiando. Los datos censales y las proyecciones actuales ilustran un desplazamiento masivo de la propiedad hacia la mera tenencia de la vivienda. Si en el imaginario colectivo Buenos Aires era una ciudad de propietarios, la estadística impone el fenómeno de la inquilinización como una nueva realidad.
La proporción de hogares inquilinos ha escalado del 29,9% en 2010 al 36,4% en 2022. Sin embargo, la proyección para este año 2025 es aún más contundente, estimando que aproximadamente más del 40% de los hogares porteños serán inquilinos.
Este fenómeno implica que casi la mitad de la población de la ciudad no es dueña del suelo ni de la vivienda que habita, lo que genera una vulnerabilidad estructural habitacional frente a las fluctuaciones del mercado, la economía y las decisiones de los propietarios. La «inquilinización» deja de ser una etapa transitoria en el ciclo de vida de las personas para convertirse en una condición estructural de la ciudadanía porteña.
La segunda dimensión crítica de este diagnóstico es la financiera. La relación entre el costo del alquiler y los ingresos del hogar es el indicador estándar de asequibilidad. Históricamente, se considera que un hogar se encuentra en estrés financiero cuando destina más del 30% de sus ingresos a la vivienda. En Buenos Aires, este umbral ha sido ampliamente superado.
El Instituto de la Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires publicó un informe en diciembre de 2022, donde señala que “el alquiler representa en promedio el 32,6% del total de los ingresos de los inquilinos -sin considerar expensas u otros gastos asociados-”. A la vez advierte que el 34,2 % de los hogares inquilinos destinan entre el 31% y el 50% de sus ingresos totales al pago del alquiler. Pero también resalta que, en la zona sur, que es la zona más empobrecida de la ciudad, casi un 20% de los hogares destinan más del 50% de sus ingresos al pago del alquiler. A esto último vale sumar un trabajo del CELS y otros (2022) que relevó que en el 2021 el 24% de los hogares destinaron más de la mitad de sus ingresos a pagar el alquiler; en 2022 esa proporción aumentó al 32%.
Tras la desregulación del DNU 70/2023, la Encuesta Nacional Inquilina de septiembre de 2024 reveló que casi el 50% de los ingresos totales del hogar se destinan exclusivamente al pago del alquiler, sin considerar expensas ni tarifas de servicios públicos. En este contexto, la proyección para 2025 sitúa la carga entre el 45% y el 50% y describe un escenario de inviabilidad económica para miles de familias. Cuando un hogar debe destinar la mitad de sus ingresos solo para pagar el alquiler (sin contar expensas, servicios ni alimentación), se produce una contracción forzada del consumo en otros rubros básicos, afectando la calidad de vida general y la economía urbana en su conjunto.
La «inquilinización» se da en un contexto de una completa desregulación del mercado de alquileres generada por el DNU tiránico N.º 70/2023. Este DNU, si bien aumentó la oferta nominal de unidades, consolidó prácticas de contratación en moneda extranjera, plazos arbitrarios y contratos con cláusulas abusivas, empujando a los inquilinos de menores recursos a un mercado paralelo (pensiones, hoteles familiares, contratos de palabra) donde la precariedad es absoluta y los precios por metro cuadrado son paradójicamente más altos que en el mercado formal.
María Eva Koutsovitis-Jonatán Baldiviezo
Fragmento nota aparecida en El Cohete a la Luna
