La Ley 18.407 no tiene regulación expresa en materia de mejoras; sin embargo, por mandato del artículo 145 de la expresa: “para regular las relaciones entre la cooperativa y los usuarios se aplicarán, en todo lo que no se oponga a la presente ley, las disposiciones del código civil en materia de arrendamiento”.
En tema arrendamiento, el artículo 1.808, código civil, marca que: “el arrendador no es obligado a reembolsar el costo de las mejoras útiles en que no ha consentido, con la expresa condición de abonarlas; pero el arrendatario podrá separar y llevarse los materiales, sin detrimento de la cosa arrendada, a menos que el arrendador esté dispuesto a abonarle lo que valdrían los materiales, considerándolos separados”.
Esto lo hemos conversado muchas veces, pero tal vez tengamos que analizarlo de nuevo: existen dos tipos de mejoras: la voluptuarias y las útiles.
Voluptuarias
Desde que las voluptuarias atienden el placer o el ornato sin que se incremente la utilidad o beneficio no parecería lógico reintegrarlas al asociado que se va. Es el caso de los revestimientos especiales o el cambio de artefactos sanitarios. Por analogía a lo establecido por los artículos 700 y 701 del ódigo civil el socio sólo podría llevarse los materiales, cuando pueda separarlos, sin detrimento de la casa y la cooperativa rehuse abonarle el precio que tendrían dichos materiales después de separados.
Útiles
Son aquellas que incrementan el valor funcional de la vivienda (artículo 699 del código civil) Deberá distinguirse entre las mejoras autorizadas, cuyo valor deben abonarse y las mejoras no autorizadas, en cuyo caso la cooperativa tiene la opción de abonarle lo que valdrían los materiales separados y el socio la opción de llevárselos, siempre y cuando, el retiro se efectúe sin detrimento de la vivienda.
Asimismo, las mejoras útiles pueden ser expresa o tácitamente autorizadas. Por ejemplo, el segundo baño. Muchas veces las cooperativas entregan la vivienda con un baño completo y un segundo espacio o local, con la instalación de la sanitaria, pero sin artefacto alguno colocado. Mediante la colocación meramente de los artefactos se logra el segundo baño. Esa sería una mejora autorizada tácitamente, como también lo sería el placard que se construye sobre el hueco que quedó para ello. Las autorizadas expresamente, por ejemplo, es el galpón, churrasquera o depósito.
La normativa referida tiene el carácter de supletorio y funciona cuando la cooperativa no tiene reglamento o normativa expresa para encontrar soluciones.
Ahora bien, muchas cooperativas han dejado librado el tratamiento de las mejoras entre el socio saliente y el socio entrante y eso por múltiples razones.
Dirigentes perezosos
Todos los que vivimos en una cooperativa, todos los que contrajimos la terrible responsabilidad de dirigirlas, muchas veces, nos hemos encontrado con que al compañero que se va, que dejó muy linda su casa, que mejoró todo aquello mejorable debemos decirle: tal cosa no se reembolsa. Es miedo a quedar antipático más que ignorancia lo que genera esa conducta deformada del dirigente. Sólo en algunos casos es incapacidad o ignorancia. Y, en última instancia, si lo hemos explicado ya no es por ignorancia, sino por comodidad.
Viví en una casa en una de las Mesas, esos enormes complejos cooperativos construidos por los 70 por el Centro Cooperativista del Uruguay.
En mi caso, viví 37 años en Mesa 3. Las cooperativas autorizaron la realización del galpón, la churrasquera, el revestimiento de la escalera y la estufa a leña. Incluso para eso establecieron condiciones: dimensiones, materiales etc.
De esas mejoras autorizadas debe efectuarse reintegro. Pero en los dormitorios y en el multiuso hay huecos para placares y en la cocina en la pared de la parte superior a la mesada no está cubierto de azulejos, ¿será también para placares?. Estos, cuyas puertas no hizo la cooperativa, -por cierto, que por falta de recursos-, son mejoras que están autorizadas tácitamente. Su valor debería reembolsarse. No el cambio de los pisos, no la mampara del baño, pero sí eso.
En la misma hipótesis: ¿si cerré una terraza? No es mejora, debió registrar la obra y modificar el permiso de construcción, lo mismo si amplié un baño, extendí la cocina, hice el tercer cuarto.
¿Por qué no es mejora y no debe permitirse que el saliente la negocie con el entrante? Porque si yo, Consejo Directivo, doy el consentimiento para que el nuevo pague la obra clandestina del saliente, mañana, cuando la cooperativa regularice o le intimen regularizar todas las obras clandestinas, el costo de esa regularización debería ser abonado por la cooperativa, pues en la mayoría de los casos no se le advierte al socio nuevo que existe una infracción y eventualmente, si fue abonado el nuevo socio podría decir que fue perjudicado por desidia u omisión, y tendría razón al reclamar los años y perjuicios que ello le ocasiones. Si la cooperativa adjudica una vivienda en infracción es de su exclusivo costo y cargo la regularización. Si el socio nuevo puesto en antecedentes de la situación la acepta, esa posibilidad de la reclamación desapareció, pero estaría bueno reglamentarlo.
No debo omitir que quienes tenemos muchos años de vida dentro del sistema, entendemos que el pago de las mejoras no debería ser obligatorio, mejor aún, las mejores que hice a mi gusto y disfrute durante muchos años no debe pagármelas el que ingresa, mi disfrute fue recompensa suficiente.
Fondos especiales
¿Qué es el mayor valor, cómo y cuándo se percibe? El concepto de “mayor valor” fue acuñado por el hoy derogado decreto 633/69, reglamentario de la Ley 13.728. Refería a la suma adicional que podía cobrar el Consejo Directivo de una cooperativa al nuevo socio que ingresaba en función del mayor valor de la vivienda.
Primera acotación. Se podía cobrar, entonces, y es una suma de cobro potestativa; no obligatoria. Lo cobrará o no. Es totalmente potestativo su cobro, dependiendo la posibilidad de cobrarlo o no, de la coyuntura. Depende de muchas cosas, como la realidad económica nacional, variación de la moneda extrajera en relación a la fluctuación de la unidad reajustable (UR)
Segunda acotación. Se puede cobrar en función del mayor valor de la vivienda. Corresponde entender que se trata exclusivamente de la suma que puede cobrarse al nuevo ingreso de las cooperativas habitadas.
¿Cómo se genera?, ¿Qué es lo que genera el mayor valor de la vivienda?
Este mayor valor de la vivienda no surge como consecuencia de los aportes de capital social, ya contemplado, tampoco de la mejora que el socio hubiera podido incluir en la vivienda adjudicada, pues su mecanismo de valoración y pago también estaba establecido.
Este mayor valor refiere a algo que todos los cooperativistas sabemos: después del cierre de la obra, luego del sorteo de adjudicación del uso y goce de las viviendas a cada socio, el barrio cooperativo tiene temas pendientes que se van solucionando entre todos, mediante al aporte solidario de horas de trabajo que no se incluyen en el capital social.
Así, entre todos, terminamos el salón comunal y la galería de locales comerciales, se hizo la caminería, el enjardinado, el rincón de juego para los niños, la cancha de futbol, pusimos el piso al salón comunal, hicimos el salón parrillero etc. Existe una serie de elementos que hace más deseable ingresar a Mesa tres que a otras cooperativas, más nuevas, pero con menos servicios.
Ese mayor valor equivale al esfuerzo colectivo. El esfuerzo que realizamos todos después del cierre de obra y que el “nuevo” no realizó; por eso se transforma en pago de una suma de dinero y se puede cobrar exclusivamente en las cooperativas habitadas.
Esa suma de dinero no integra el capital social del nuevo, como no la integra en la cuenta capital de ninguno de los cooperativistas. Esa cifra no integra el capital social, por lo tanto, no es reembolsable.
¿Somos jodedores?
Ahora bien; los legisladores que tantas veces han pensado que los cooperativistas somos “jodedores”, que desconociendo las realidades de las cooperativas pretenden dejar sin efecto el cobro del mayor valor, no dudaron en consagrar la cesión de partes sociales, en la que el precio se ventila entre cedente y cesionario, y allí sí, existe un enriquecimiento injusto exclusivo para el que se va, por razones que no tiene que ver con la gestión cooperativa.
Si la vivienda está en Punta Gorda, hoy por hoy se llega a pretender cobrar 300 mil dólares al nuevo. Eso no se penaliza. A eso se suma que, como en el caso de la cesión de partes sociales y a efectos del pago del IRPF no son agentes de percepción ni el Consejo Directivo ni el escribano actuante. Se defrauda libremente sin pena ni culpa alguna.
El mayor valor que estableció la reglamentación, como se indicó, está consagrado por la costumbre, no obstante, lo cual se lo pretende dejar de lado, como si la costumbre no fuera fuente del derecho cooperativo.
Esa perla
El Ministerio de Vivienda pretendía que reformara los estatutos, porque consagraban el mayor valor.
Para evitar que informes producidos por la vieja jurídica de la FUCVAM fueran tachados de corporativismo recurrimos a los buenos oficios del doctor Marcelo Amorín; docente de la UdelaR y de la Universidad Católica.
De su estudio resultó que la ley 18.407 establece en la parte general, -articulo 34-, como facultad potestativa de la asamblea autorizar la creación de nuevos aportes obligatorios para los nuevos socios. Esta norma tiene carácter general, por lo tanto, se aplica a todas las cooperativas, cualquiera sea el momento histórico de su existencia y cualquiera sea su objeto. A fuerza de ser sincera no se expidió sobre “mayor valor” pues esa “perla” devendría el debate como innecesario.
En mi opinión, esta solución es peor que considerar el mayor valor como suma eventual a cobrar. Con esta solución financiamos con el dinero del nuevo, la ineficacia de la administración, el endeudamiento consentido por la blandura de quienes deben llamar a responsabilidad a quienes no enfrenten el devenir cooperativo como obligación asumida. Digo esto porque este fondo especial se puede cobrar en cualquier instancia de la cooperativa, esté en trámite, en obra o construida.
En lo concerniente a las cooperativas de vivienda habitadas esa norma autoriza el cobro de una suma que, por ejemplo, esté dedicada al fortalecimiento del fondo de mantenimiento. Esto resulta del artículo 34 de la ley 18.407.
Esta cuota de ingreso, suma adicional al capital social y a las mejoras no puede resultar discriminatoria, no puede tener como consecuencia frenar el reembolso de un socio ( si esto pudiera hacerse) por dificultar el ingreso del nuevo.
Nos consta a todos los que hemos formado parte del sistema cooperativo y hemos desempeñado roles de conducción, que las diferentes coyunturas influyen en tener o no interesados en ingresar en nuestras cooperativas. Eso hacía que, si el dólar está muy bajo, pero la UR muy alta, el cobro de cualquier suma adicional veta los ingresos. Por el contrario, cuando la relación de los valores favorece a la UR, ahí sí se puede pensar en cobrar una suma adicional.
